香港樓價高租金收入少, 日本樓價低, 回報更高
香港投資回報因樓價上升而明顯放緩,出租回報率約2.2%-2.9%,而日本主要投資熱點地區回報率普遍達6-8%,個別收益可超過10%;主要視乎地段、周邊配套、樓宇質素等多種因素;客戶可以透過我們詳盡的網站資料及睇樓團去當地視察,藉以充分了解項目。
東京奧運, 賭業開放, 刺激當地基建及經濟
東京將於2020年舉辦奧運,政府近年不斷加強基建,包括建設鐵路、交通配套、文化設施,下圖為中國北京於2008舉辦奧運後樓價亦因多元因素進入上升軌。
日本決定開放賭權是刺激當地經濟及房地產的元素,澳門至2002年開放賭權,經過幾年的發展,它的博彩收益為超逾美國賭城拉斯維加斯而成全球第一,而當地的樓價升幅巨大。
經濟持續向好, 日圓滙率是八年的新低
日本首相安倍上任後積極改善經濟,採取量化寬鬆政策(QE)通過向市場大量注入資金,造成通貨膨脹率增加,迫使其通脹物價上漲,同時亦帶動房地產,近日東京的房子已出現上升之勢。
日元貶值至6.2算(截至2015/6月) ,目前是八年新低,有利刺激出口增加,企業收益增長,員工收入也隨之增加,藉以刺激內需消費,當消費者預期日本物價要上漲,對一些本來要購買的商品加快進行,從而帶動消費及投資。
股市上漲帶來的財富效應,形成良好經濟循環。
日元貶值同時可帶動旅遊業,給引旅客前來消費及吸引海外前來投資。
對持港元的投資者而言,日元貶值將可獲得更高的購物力,將來經濟好轉加息時,滙價會從弱方進一步轉強,資產升值的同時還可賺取滙差。
投資金額少, 投資選擇多
熱門類形介紹
地段為王
穩健的投資可以選擇市中心,有鐵路附近的物業(步行距離十五分鐘內)會較容易出租。以東京為例,熱門地點中野,價格約六十萬港元,租金回報七厘。
收租精選
收租回報高的投資者可選擇單身公寓,有鐵路附近的物業(步行距離十五分鐘內)會較容易出租。以大阪市為例,西區築港的物業,價格三十八萬港元,租金回報十三厘。
休閒精選
一戶建(獨立屋)連地皮,永久業權,有鐵路附近純住宅區域,自住與投資兼得。以東京池袋為例,旺中帶靜,全新建築連地皮,價格三百多萬港元,租金五厘。
企業首選
全棟物業連地皮,永久業權,有鐵路附近商業區域,可拆卸重建,改建酒店公寓或小型辦公室皆可。以東京池袋為例,一級商業地帶,價格一千六百萬港元,改建後租金十五厘。
氣派之選
高層豪宅,全球精英之選,用料頂級,高規格免震技術,位於東京地段為例,價格約三百五十萬港元。
樓宇質素高, 物業管理好
日本位於地震帶,防災意識很足夠,建築時有高規格的要求,根據新耐震法,1981年後的物業要達六級耐震,2000後落成的物業達七級耐震,更新型的建築物已達到免震級別;在東日本地震後,社團法人高層住宅管理業協會公布的數據顯示,損傷並不嚴重。而且客戶還可投保地震險,充份保障投資的權益。
東北及關東地區 |
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損害嚴重(有即時倒塌危險) |
0 (0%) |
嚴重(須即時大規模修復) |
44 (0.09%) |
一般損害(磁磚脫落, 裂痕) |
1184(2.55%) |
輕微損害(外觀沒受損, 內部輕微損壞 |
7477(16.13%) |
無損傷 |
37660(81.23%) |
資料來源: 社團法人高層住宅管理業協會
日本物業的建築用料大致可分三類:
1)木建
2)鋼筋混凝土(RC)
3)鋼骨鋼筋混凝土(SRC)
日本物業的維修保養質素頗高,設有管理費提供保安、清潔、大廈管理等工作,公共文化素質很高,無論單位內或公共地方十分整潔,大廈對住客的噪音、養小動物、垃圾棄置等均有嚴格要求;大廈設有維修基金 (修繕積立金) 處理日常的公共維修,並有法例每十五年要強制進行維修一次。日本治安也是全世界最安全國家之一,偷竊或損害財物等機會風險較小。
物業權, 土地權兩者兼得
在香港購買一塊私有的土地資本很高,不是一般人可以接觸,而在日本,部分二百萬港元已經可以購入一間一戶建(獨立屋)連永久使用權地皮。
日本法律是承認土地所有者的權利的。契約書及重要事項說明文件中會披露物業中的土地是借用,還是擁有該土地業權,並清淅列明若你重建的話,其高度限制及容積率等狀況,產權十分清淅。
購買日本物業是可以辦理貸款,我們的顧問會跟據客戶情況作出初步評估及作出申請;如沒貸款要求的客戶是可以選擇不前往當地辦理交易手續,致滙有團隊協助客戶處理,流程從簽約後約一個月左右,交易流程簡單而且高度透明,致滙的司法書士(日本買賣房地產的律師)草擬法律文件後,我們會安排翻譯讓客戶了解合約事項,讓客戶在完全了解下簽約,確保客戶的權益。
完善法律, 高透明度, 對外國人買樓沒有限制
日本是開放型的國家,並沒有投資物業的限制,包括物業種類、稅率、買賣資格等,是與當地人看齊並沒有分別。
投資物業的流程亦簡單清淅,即使你不懂日語亦無須擔心,致滙的團隊中包括能操廣東話/國語/英語及日語的同事,文件以中文為主,讓客戶充分明白內容,客戶參觀我們舉辦的睇樓團亦有香港同事隨行,即時能解答客戶的問題。
議價需要房產中介進行,通常是代表業主或租客的其中一方,對中介也有法例監管,要持有牌照,中介收費也有規定的,日本法例是物業成交價3%+60000日元+消費稅, 而400萬日元下的物業請查詢我們或參閱我們網站。
日本人的文化高度重視信用,物業放售價在議價過程中不會上調,同樣也不太接受議價幅度太大(一般為3%以內),但有機會不售予外國人;
議價方式很透明,透過入紙方式申請,若業主放售一千萬日元,有人承接一千萬會立刻賣;若未到價他們採取一個很公平的排名制議價方式,例子:
叫價一千萬(日元) |
(第一階段)業主的代表 |
(第二階段) 業主的代表 |
(第三階段) 業主的代表 |
A最先還價970萬 |
有還價990萬, 若你990萬可以成交 |
放棄 |
放棄 |
B 第二還價990萬 |
等待A答覆 |
若C不出高於990萬可以成交 |
990萬成交 |
C 第三還價 990萬 |
等待A答覆 |
考慮是否高於990萬 |
放棄 |
議價的流程基於公平議價制度,若同價則先出價者得,若有人還價亦等待所有人表決下才再決定。
物業交易時,契約書及重要事項說明會披露物業的一切內容,除了面積、位置等內容外,詳細如維修事項、重大事件、外牆漏水、白蟻侵害、水管問題等也仔細列出(詳細資料請參閱網站),如發現漏水、白蟻、水管問題等三個月內可以追討,充份保障買方權益。
完善租務法律, 租金有回報保証
雖然人口減少會帶來需求的因素,但熱門的投資區域(東京、大阪)不但不受影響,因工作或生活的關係人口在上升軌道,市中心或鄰近火車站的物業不但供應有限,而且租務需求很大,對投資者來說是正面因素。
日本租客極少欠租,原因是當地人去租務管理中心租樓時需要繳交按金及擔保金,大部份日本人都極重視信用,日本的信用機制比較嚴謹,租客信用不好會導致以後租不到單位, 因此風險較為少。
住宅物業一般會簽兩年或以上,租客需要提供禮金(感謝業主出租單位),押金一般為一至兩個月,完約後雙方協商租金; 日本人比較喜歡簽長約,因為搬屋會花費很大的開支,包括中介費、押金、禮金、擔保、搬運費用、及還原之前租約的房屋開支(清潔,重鋪地板/牆紙),否則又會在按金中扣除。
此外,租客亦避免與業主發生爭議,屋內的保養會保持原狀,未許可的情況下鑽個孔或釘個釘子在牆身等也要業主同意,充分保障業主。
家電方面一般情況下都不需提供,租客會自行解決,省下了業主的功夫。
致滙有團隊協助客戶,如果你是投資收租人士,我們會代處理各類服務申請,處理一切租務事宜,包括清潔消毒、招租、處理租務合同,及租金的管理安排; 如果你作為渡假用途,物業閒置時亦可替你招租、單位清潔、處理租務合同,及租金的管理。(詳細資料請參閱網站)
單位是可以連租約出售,但基於私隱租客不提供視察單位的。在日本連約出售單位十分普遍,我們會替你處理出售事宜。