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常見問題

Q. 日本會發生地震, 我的投資有保障嗎?

A. 日本屬於地震帶, 其政府十分重視物業的耐震, 根據新耐震法, 1981年後的物業要達六級耐震, 2000後落成的物業達七級耐震。在買賣交易時有一份綜合保險, 內容包括火災及地震險, 充份保障了物權的權益。
根據統計, 受地震而破壞的機率極細, 損壞程度極輕微, 只有少數產生磁磚脫落, 佔不多於百分之三。
在最近發生的311地震中, 熱門投資地點東京/大阪/福岡損失輕微, 詳情可參閱網站文件(地震對港人主要投資地區的影響)。

Q. 投資日本物業回報率有多少?

A. 在東京的市區, 回報率約5-6%, 個別地區達8-10%

Q. 日本老年化的問題及人口減少, 會否帶來影響?

A. 雖然人口減少會帶來需求的因素, 但熱門的投資區域(東京、大阪)不但不受影響, 因工作或生活的關係人口在上升軌道, 市中心或鄰近火車站的物業不但供應有限, 而且租務需求很大, 對投資者來說是正面因素。

Q. 不懂日語如何投資物業?

A. 致滙的團隊中包括能操廣東話/國語/英語及日語的同事, 文件以中文為主, 讓客戶充分明白內容, 客戶參觀我們舉辦的睇樓團亦有香港同事隨行, 即時能解答客戶的問題; 日本的房地產交易流程簡單而且高度透明, 致滙的司法書士(日本買賣房地產的律師)草率法律文件後, 我們會安排翻譯讓客戶了解合約事項, 讓客戶在完全了解下簽約, 確保客戶的權益。 完成後收樓及出租的安排, 我們的團隊也會代勞。

Q. 投資日本物業有沒有什麼限制?

A. 日本是開放型的國家, 並沒有投資物業的限制, 包括物業種類、稅率、買賣資格等, 是與當地人看齊並沒有分別。

Q. 穩健的投資選擇那些物業?

A. 與香港情況相同, 選擇市中心, 有鐵路附近的物業(步行距離十五分鐘內)會較容易出租。

Q. 投資日本物業可否貸款?

A. 可以, 我們的顧問會跟據客戶情況作出初步評估; 一般可貸五成, 年期為最長15年, 利率約3%。

Q. 投資物業的代理佣金是多少?

A. 日本法例是物業成交價3%+60000日元+消費稅, 而400萬日元下的物業請查詢我們。

Q. 我不在日本, 投資物業後的管理如何安排?

A. 致滙有團隊協助客戶, 如果你是投資收租人士, 我們會代處理各類服務申請, 處理一切租務事宜, 包括清潔消毒、招租、處理租務合同, 及租金的管理安排; 如果你作為渡假用途, 物業閒置時亦可替你招租、單位清潔、處理租務合同, 及租金的管理。

Q. 我不在日本, 怎樣收取物業的租金?

A. 致滙地產在香港及日本均有辦事處及牌照, 除代處理一切租務事宜外, 租金會透過滙款給客戶, 客戶可跟據日元的走勢, 判斷滙款週期, 一般為每年1次或每3個月1次, 可選擇收取港元或日元。

Q. 投資物業每年需要交稅嗎?

A. 按日本法例規定, 任何的收入都需要繳交稅, 以物業租金為例, 需繳納固都稅及租金收入稅, 致滙公司會代你交由專業的稅務專員(稅理士)代勞。

Q. 日本物業的實用率高嗎?

A. 在日本買物業時, 文件會列出所有的面積, 包括單位的實際使用面積, 而公共地方、大堂及露台等會另外展示。

Q. 日本物業的面積如何標示的?

A. 日本是以平方米作標示( 1 m²=10.76呎), 亦有部分會展示能容納多少張榻榻米稱為疊(1疊= 90cm x 180cm,面積約1.62平方公尺)。

Q. 日本物業的建築用料有什麼類別?

A. 大致可分三類:
1)木建
2)鋼筋混凝土(RC)
3)鋼骨鋼筋混凝土(SRC)

Q. 日本物業的間隔如何標示?

A. 常見會顯示 nLDK(n:房間數目、L:客廳、D:飯廳、K:廚房)。
例如, 2LDK, 即表示2間房間, 1個客廳, 1個飯廳, 1個廚房

Q. 必須前往日本辦理相關交易手續嗎?

A. 如沒貸款要求的客戶是不需要前往當地辦交易手續, 致滙有團隊協助客戶處理, 流程從簽約後約一個月左右。

Q. 日本物業的樓齡如何標示?

A. 1925年之名為昭和, 1988年後名為平成。
例子:
昭和60年 = 1985年
平成24年 = 2012年

Q. 租客欠租如何追討?

A. 日本租客極少欠租, 原因是當地人去租務管理會租樓時需要繳交按金及擔保, 大部份日本人都極重視信用, 日本的信用機制比較嚴謹, 租客信用不好會導致以後租不到單位, 因此風險較為少。

Q. 日本物業的維修保養質素如何?

A. 日本物業質素頗高, 設有管理費及大廈維修基金(修繕積立金)處理日常的電梯, 外牆, 公共水管, 電線等檢查或維修; 政府規定物業會每十五年強制進行大廈維修。

Q. 日本的物業管理公司如何?

A. 業主組成的委員會一般情況下會安排管理公司, 提供保安、清潔、大廈管理等工作。

Q. 投資日本物業能獲得居留權嗎?

A. 目前持香港特區護照或BNO可免簽證在日本逗留90天。 但可以透過投資經營簽證、多次入境商務簽證或留學就業簽證。

Q. 如何出租物業, 有何保障?

A. 住宅物業一般會簽兩年或以上, 租客需要提交在職証明書, 收入証明書, 租金擔保人資料, 並提供禮金(感謝業主出租單位), 押金一般為一至兩個月, 完約後雙方再協商租金。
日本人比較喜歡簽長約, 因為搬屋會花費很大的開支, 包括中介費、押金、禮金、擔保、搬運費用、及還原之前租約的房屋開支(清潔, 重鋪地板/牆紙), 否則在按金中扣除。
此外, 租客亦避免與業主發生爭議, 屋內的保養會保持原狀, 未許可的情況下鑽個孔或釘個釘子在牆身等也要業主同意, 充分保障業主。
家電方面一般情況下都不需提供, 租客會自行解決, 省下了業主的功夫。

Q. 單位出租後可以賣出嗎?

A. 可以, 單位是可以連租約出售, 但基於私隱租客不提供視察單位的。在日本連約出售單位十分普遍, 單位內部狀況普遍保養良好。

Q. 買賣流程中, 如何避免買到凶宅盤?

A. 日本地產交易制度十分完善, 契約書及重要事項說明會披露, 詳細如漏水、白蟻、水管問題等也仔細列出。

Q. 投資全新物業是否較二手樓好?

A. 投資物業取決於位置及賣點, 全新物業具有以下優點:
1) 物業估價高, 貸款金額較多
2) 質量較二手優勝
3) 部分發展商給予租金回報保証計劃, 不用自行出租及管理
4) 稅務優惠較大

Q. 投資連約的二手物業有什麼注意事項?

A. 由於物業管理質素高, 單位普遍內部保養良好, 不少投資者會選擇買入連約單位, 收租回報是有保証的, 唯獨要注意以下事項:
1) 如要借貸, 先做銀行估價, 估價可反映買入價是否給引
2) 與同地段差不多質素的租金比較
3) 注意契約書及重要事項說明文件中有否不利的因素
4) 建議選擇1981年後落成達六級耐震的物業

Q. 可以用公司名義買物業嗎?

A. 可以。

Q. 可以聯名買物業嗎?

A. 可以。

Q. 日本買賣地產需要律師嗎?

A. 我們公司的「宅地建物取引主任者」簡稱「宅建」, 是日本政府指定的房地產交易的國家專業資格。「宅地建物取引主任者」類似香港處理房地產合約的律師, 負責編寫契約書及重要事項說明會的內容, 並向買賣雙方解釋買賣合約及重要事項。亦需要「宅地建物取引主任者」的名字及蓋印, 買賣合約才會獲國家承認。

Q. 投資物業的交易稅費是多少?

A. 一般是6-8%左右, 視乎投資的物業, 詳細稅項請參閱日本不動產稅率文件

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